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国有企业，是指国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司以及国有资本控股公司，包括中央和地方国有资产监督管理机构和其他部门所监管的企业本级及其逐级投资形成的企业。下面是本站为大家带来的浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策，希望能帮助到大家!浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策
摘 要 在国家经济结构改革的大背景下，国有企业改革的步伐逐步加快，原有生产经营场所和设备已不能满足现代生产方式的需要，资产盘活再利用的效益较低，管理难度增加，资产闲置状况较为普遍，由于受政策和历史因素影响，房屋及土地的闲置尤为凸显，处置工作遇到的较大困境已经制约了企业持续健康发展。本文阐述了房屋及土地闲置的原因，分析了相关资产处置存在的主要困境，并就如何加强国有基层企业闲置房屋及土地处置提出具体对策建议。
关键词 国有基层企业 闲置资产 资产处置
一、国有基层企业加强闲置房屋及土地处置的重要意义
闲置资产是在市场经济体制逐步完善，经济环境变化、技术进步、产业结构调整等背景下，多因素综合作用产生的，企业主业不再使用，处于出租、搁置等状态的资产。国有基层企业闲置房屋大部分修建于20世纪90年代，因修建年代较早，管理不到位，给目前企业闲置资产管理工作带来较大困难。因此，加强闲置房屋及土地处置，对优化基层企业资产结构具有重要意义。
首先，有利于减少企业管理成本。多数房屋属于计划经济时代的产物，在常年无人使用、年久失修的状态下，为消除安全隐患，企业每年需投入大量的人力和财力。加强闲置房屋及土地的处置，能够改善企业资产结构，增强资产保值增值能力，对推动企业高质量发展具有重大促进作用。
其次，有利于降低企业安全风险。基层企业闲置房屋地处位置偏远，大部分位于乡镇、农村，多年闲置未使用，在长期日晒雨淋的情况下，房屋主体结构部分受损严重，虽然每年都有进行维护和管理，但日常监管存在空档期，时有安全事故发生，若不加强处置，将会带来较大安全风险。
再次，有利于土地资源的充分利用。土地资源是不可再生资源，由于发展方式的改变，原有土地面积已不能满足现代生产经营需要，从长远看，把长期闲置的土地进行处置，有利于促进国有土地资源合理流动，能充分发挥土地资源效用，提升整个社会土地资源利用效率。
最后，有利于树立企业良好形象。随着乡村振兴战略的逐步落地，新农村建设的不断发展，特色小镇建设整体推进，乡镇建设翻新速度较快。而位于此处的房屋及土地资产，由于长期闲置，无人居住和看管，往往采用围墙隔断与外部的联系以达到安全管理目的，但是与周围的建筑格格不入，有损企业形象。
二、国有基层企业闲置房屋及土地形成的原因
(一)不能满足现代生产经营管理需要
产业结构调整是国有基层单位资产闲置的主要原因，在20世纪90年代，基于当时的生产力发展水平，国有企业采取垂直管理模式，为满足管理需要，按照行政区划管理方式在各乡镇、部分行政村修建收购经营和管理场所。随着产业布局调整，信息化水平不断提升，生产经营和管理方式发生重大变化，原有房屋的设计运行能力已不能满足现代经营业务需要，导致大量老旧房屋退出历史舞台而形成闲置。
(二)企业发展受政策影响导致出现困难
在全面建成小康社会，脱贫攻坚大背景下，原有农村产业优势受其他产业进入参与竞争冲击，农业生产资料在向高附加值的其他产业转移，企业规模实现稳定压力凸显，还有进一步逐渐缩减的趋势，新的房屋及土地正在形成新的闲置。
(三)产业受政策性关停并转影响
受行业整合发展影响，部分地区产能过剩或不足，为优化资产整体质量，整合管理和经营能力，对生产规模较小的厂进行关停，关停后导致厂房、办公用房等资产闲置。
三、国有基层企业在闲置房屋及土地处置中遇到的困境
近年来，随着行业落实国家高质量发展政策各项工作推进，闲置房屋及土地的处置工作提到了行业各级资产管理工作日程，配套出台了相关处置政策，但由于各单位闲置房屋及土地形成原因及现状不同，在推进处置工作中遇到的问题也不尽相同。
(一)对加强闲置房屋及土地处置缺乏正确的认识
加大闲置资产处置，是行业推进高质量发展的必然要求，也是解决管理不到位，安全隐患突显的必然需要。但在基层单位资产处置过程中，由于受老旧观念影响，部分老职工，特别是离退休老同志缺乏对处置政策的正确理解，认为对房屋及土地进行处置是“败家子”行为，没有認识到闲置资产的存在制约行业经济结构调整，增加企业日常维护和管理成本，拉低了资产经营效益的实际。导致在推进资产处置工作时思想过于保守，担心资产处置带来非议，工作积极性受挫。
(二)缺乏推动闲置房屋及土地处置的有效措施
由于国有基层企业受投资政策约束，在闲置资产处置中，主要采取出租、有偿转让、退回等方式，采用对外投资、资产重组、对外捐赠等处置的情况较少。由于土地性质大多为划拨地、协议使用、无手续等情况，若要采取招拍挂等方式有偿转让，划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府审批，受让人才能办理土地出让手续，然而在现行政策框架内很难获得政府批准，对协议使用和无手续的资产处置，后续受让方难以办理权证，存在一定法律风险。而且，由于资产所处位置较为偏远，在国家城镇化不断推进的过程中，位于乡镇的资产受农村人口密度逐渐减少，实体经济不景气等因素制约，按照评估程序评估的价格高于实际价格的现象较多，出现资产挂牌无人问津，几次降价也未能拍出现象。
(三)基层人员综合素质不高导致处置工作难以开展
房屋及土地资产处置政策性极强，既要做到程序合法、资料完善，又要做到国有资产不流失。同时，资产处置涉及面广，较为分散，按照属地管理原则，资产处置工作由基层单位协调推进，受人员变动较大，参与系统培训力度不够，知识面窄，政策把握不准等因素影响，协调沟通不畅，资产处置工作落实不到位。
四、国有基层企业加强闲置房屋及土地处置的对策
(一)强化闲置房屋及土地处置工作的组织领导
国有企业的管理模式决定了管理方式，必须将闲置资产处置工作纳入各级领导班子考核，才能督促履职尽责。一是建立闲置资产处置的三级联动机制，省级公司明确政策支持，市级公司统筹管理，县级公司具体负责，明确各级责任权限，建立牵头部门、归口部门、使用部门、监督部门“四位一体”管理模式，明确“市、县、站、岗”四级管理机制，层层抓实管理关;二是要建立健全对外协调沟通机制，将政府部门、评估机构、拍卖机构、法律顾问等资源进行整合，充分利用中介机构的专业知识，为资产处置合规合法性保驾护航，三是建立健全内部联动监督机制，将实物资产管理、财务、审计、法规等资源进行整合，形成高效的监督运行机制，为闲置房屋及土地处置程序的符合性提供支撑。
(二)完善闲置房屋及土地处置制度及程序
一是将国家、行业国有资产处置文件进行梳理，将政策条款进行摘录，梳理完善进入公司资产管理制度，做到既符合政策要求，又具备实际可操作性，提高制度执行率，降低资产处置政策执行风险;二是细化业务流程，按照出租、政府征收、公开拍卖、无偿退回、报废拆除等不同方式所涉及的环节流程化，事项资料清单化，提高基层闲置资产处置效率;三是编制标准化工作手册，将闲置资产处置制度、程序等进行标准化描述，将制度语言转化为业务操作语言，形成资产管理人员的口袋书，便于随时查看和按章操作。
(三)合理选择闲置房屋及土地处置的措施
1.抓实权证办理的前期准备。按照政策规定，涉及转让资产应完善相关权证手续，由于多数房屋及土地属于计划经济时代的产物，因基建档案缺失、人员变动及时间跨度大，权证迟迟未能办理和完善的现象较为普遍，给后续资产处置工作带来了很大困难。面对大量的闲置资产权证不齐难题，应专门成立闲置资产管理领导小组，加强组织协调，积极争取地方政府支持，并引入中介机构协助办证。
2.抓实优良资产出租效益提升。针对持有价值较大，具备一定升值空间的闲置房屋及土地，应对资产总体状况进行评估，对其进行维护消除安全隐患进行出租管理。而在资产出租过程中，应按租金或资产价值大小，结合成本效益情况，采取询价、公开招租、公开竞价等方式。同时，应采用一户一签的形式，将出租资产纳入常态化管理，建立客户信誉档案，加强对租赁者的安全培训，减少闲置资产的毁损，避免发生安全事故。
3.抓实待政府征收资产维护。从长远看，有可能被政府征收并具有一定升值空间的资产，按国家相关管理规定，完善手续、办齐权证，为实施有偿转让、争取最大收益作好准备。从近期看，虽未列入政府规劃范围，但所处区域具有较好发展前景，以加强管护为目标，实施简易维修，在解决安全隐患的基础上，尽量盘活利用。
4.抓实公开拍卖程序合法合规。资产处置应遵循公开竞争、分类实施拍卖的原则，对照法律法规要求，按照处置流程和时间节点，做好各环节程序、资料、证据审核，建立单个资产处置档案，归集资产处置资料，为今后备查做好准备。
5.把好资产退回廉洁关。对无使用价值、无商业价值、无任何权证或合法手续且难以管护的“三无”资产，坚持先有偿后无偿的原则，严格按照评估程序对资产先进行评估，挂牌无竞买人，或通过市场调查确定无购买意向人后，可将资产整体退回当地村委会集体或县级人民政府，并与资产接收单位签订廉洁承诺书，确保资产退回不造成国有资产流失。
6.创新方式助力脱贫攻坚。统筹地方和企业两方资源，探索闲置资产“帮扶处置”新模式。对商业价值不高、资产管理和处置难度较大，地上无建筑物、建筑物无利用价值或已拆除，已鉴定为危房的闲置资产，经论证该地块企业今后无使用规划，结合精准扶贫工作需要，用于支撑发展农村畜牧业、养殖业等帮扶项目。
(四)加大闲置房屋及土地处置的监督与考核
企业应制定完善监管和跟踪机制，重点加强对处置方式可行性、资产现状真实性、后续风险可控性等审核，将监督工作前移，形成全方位的监督工作机制。同时，应建立健全闲置资产处置考核制度，按照处置计划安排，将权证办理、处置进度责任细化，明确时限与责任，将完成情况纳入单位和个人绩效考核，实行负面清单管理，对不认真履职的责任人员严肃追究相关责任，形成资产处置管理闭环。
(五)完善科学合理的人力资源保障
一是注重政策宣贯，利用会议向各级领导、部门负责人、业务操作人员宣传资产处置各项政策，做好政策答疑，指导基层企业搞好资产处置;二是注重教育培训，除组织人员参加行业、上级资产培训班外，应结合基层单位闲置资产处置的实际，及时组织专题培训，重点针对突出问题，集中进行研讨，协商解决办法，做到学用结合;三是注重课题研究，每年针对闲置资产管理热点、难点问题鼓励开展精益课题项目，组织课题研究成果交流，通过先进带领后进，互相学习借鉴，达到共同提升的目的。
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